没有户口，清朝人能在京城买房吗？

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居京城，大不易

最近二十年，随着房价的不断高涨，买房成为全社会经久不衰的热门话题。为了抑制房价的过快增长，各地出台了很多限购措施，其中最重要的考量标准，大概就是户口了。如果有人问，要是能穿越到清朝，那会应该如何买房？是不是也要讲户口、也会实行限购呢？

如果在京城的话，很不幸，答案是肯定的。在那时，不要说没有户口，就是有户口，在京城也未必买得了房。

买不了房的问题，主要是历史原因造成的。1644年清军入关后，随清军入关的八旗人等和一般老百姓在北京城是混居的。时间一长，清廷发现混居不利于皇城的安全，同时也容易引发旗人和老百姓的各种纠纷。于是，清廷在顺治五年(1648年)八月下令，原居住在北京内城的汉人和其他民族的人一律迁往外城，搬迁补偿费是每间房四两银子。“迁移令”的原文如下：

紫禁城

“谕户部等衙门，京城汉官汉民，原与满洲共处。近闻劫杀抢夺，满汉人等，彼此推诿，竟无已时。似此等光景，何日清宁。此实参居杂处之所致也。朕反复思维，迁移虽劳一时，然满汉皆安，不相扰害，实为永便。”“除八固山投充汉人不动外，凡汉官及商民人等，尽徙城南居住。其原房或拆去另盖，或货卖取价，各从其便。朕重念迁徙累民，著户工二部，详察房屋间数，每间给银四两。此银不可发与该管官员人等给散，令各亲身赴户部衙门当堂领取，务使迁徙之人得蒙实惠。……凡应迁徙之人，先给赏银，听其择便，定限来岁岁终搬尽。著该部传谕通知。”

清廷将北京内城腾空，一是为了保障皇城安全，二是为了安置大量内迁的八旗兵丁和家眷。毕竟，将他们全部放在内城，也便于管理。等一般老百姓迁往外城后，北京内城就成了旗人的天下。此后，清廷以皇城为中心，将八旗分别驻扎内城的四角八方，具体情况如下：

两黄旗居北：镶黄旗驻安定门内，正黄旗驻德胜门内；

两白旗居东：镶白旗驻朝阳门内，正白旗驻东直门内；

两红旗居西：镶红旗驻阜成门内，正红旗驻西直门内；

两蓝旗居南：镶蓝旗驻宣武门内，正蓝旗驻崇文门内。

京城内城外城

这么一来，北京的内城成了一个大兵营，旗人就像棋盘上的棋子，只要知道他住在哪个方位，就能判断出他是哪个旗，甚至是哪个参领或佐领属下了。以镶白旗为例，根据《八旗通志初集》的记载，其驻防区域如下：镶白满洲、蒙古、汉军三旗，与正白旗接界之处，系自豹房胡同向南至单牌楼。与正蓝旗接界之处，由皇城根向东至大城根。满洲官兵，自正白旗接界处，由东长胡同东口循大街向南，至院府胡同东口，为头参领之十七佐领居址。自院府胡同东口至长安街牌楼，为二参领之十六佐领居址。从这个意义上说，当时所有旗人都是“朝廷”的人，他们的工作生活乃至衣食住行，都被清廷包下来了，而其中也包括房子。

顺治五年的大搬迁，有些类似于八旗入关后的“圈地”，只不过这次圈的是座城。在将内城的老百姓腾空后，清廷令工部在原有房屋基础上或整修或新建，最终为全体旗人准备了足够的公房以供分配。

当然，就算是旗人，也要分三六九等的，他们得根据不同的身份和职位来分配住房。按当时规定，旗人一品官，给房二十间；二品官，给房十五间；三品官，给房十二间；四品官，给房十间；五品官，给房七间；六、七品官，给房四间；八品官，给房三间。至于普通的旗兵，如护军、领催、甲兵等，给房二间。

旗人生活和住宅

此外，清廷还规定了每间房子的标准：面阔不低于9尺，进深不低于10尺，墙体厚度以5寸为准。按当时营造尺32厘米换算的话，每间房面阔应不低于2.88米，进深不低于3.2米。据此推算，当时旗人分到的每间房的建筑面积应不低于9平方米。

由以上介绍可知，当时的旗人是“公家人”，他们每个人都可以分到免费的公房，所以也就不需要买房了。当然，正因为是公房，所以旗人也只有居住权而没有所有权，他们居住的房子也是不能转卖的。而且，八旗兵丁被调往其他城市驻防的话，他们的家眷也会随同前往，之前所住的房子就会被重新分配；或者，旗人官员要是因为犯罪而被罚没家产，他们的房子也会被收回。

在这里，还得澄清一个关于户籍的基本概念。以前我们说起清末革命时，经常会说“满汉之争”“满汉矛盾”。但实际上，清朝时只有“旗、民之别”，而没有所谓的“满汉之争”。也就是说，清朝时除了旗人，其他人都是“民人”，这个“民人”并不单单是汉人。只是，因为汉人占据绝对多数，这才突出了一个“汉”字，“汉人”也基本替换了“民人”的说法。

至于这个“满”字，其实也不准确，因为清朝时只有“旗人”的说法，而旗人是由满洲八旗、蒙古八旗和汉军旗三部分组成，他们在户籍、身份和管理上都属于“旗人”，并不单指满洲人。而且，满洲八旗、蒙古八旗和汉军旗相互通婚，他们不与外人发生关系，由此形成的特殊群体，就是所谓的“旗人”。清朝时的北京城，如果不熟悉的人见面打招呼，往往会问一句：“您在旗呢，还是不在旗？”如果回答“在旗”，那就是旗人身份了。

旗人宅院

明朝时，北京城分民户、军户、匠户和皇室服务人口4种户籍，清入关后，由于内外城建制而形成了旗人、民人两类不同的户籍。按清制，“八旗无分长幼男女，皆注籍于旗”，满、蒙、汉军八旗下设若干参领，每参领下设若干佐领，从而形成八旗及旗下所属参领、佐领共同构成的八旗人户管理体系，其中佐领(包括管领)是八旗户口管理与编审统计的基本单位。八旗所属户口每三年编审一次，一向“深严邃密”，不“轻以示人”。旗人集中聚居内城的局面维持了二百余年，这也为八旗人口的户籍管理提供了便利条件。

之所以要区分身份，除了旗人群体在历史上立有军功外，也因为旗人和民人在职能和待遇方面的不同。清朝时，旗人又被称为“铁杆庄稼”，生下来就有一份俸禄，一辈子干的就是当兵派差的活。但是，随着社会日趋安定，人口不断滋生，朝廷给的俸禄毕竟有限，到康熙年后，也不是所有旗人都能当上兵、派上差，所以户口管理上也变得越来越严格。试想，就这点钱粮，旗人自己都觉得不够，怎么肯让外人来分一杯羹呢？

之所以强调户口问题，主要在清朝的北京城，如果没有这户口，很多事就办不了。比如，按照满清祖制，旗人除了当兵派差外不准从事他业，但旗人平时也得生活，所以内城的各种商业性活动，什么舂米、挑水、运煤之类，还得外城的民人来提供。但有一条，白天民人可以进入内城，但到了晚上就必须离开，不得在内城过夜。当然，有些商人在内城开了店铺，如果每天晚上关了铺子、第二天一大早再赶过来的话，对内城的旗人和开店的商人还有伙计都会带来很大的不便。因此，没过多久，“民人不得在内城过夜”的禁令，也就成了一纸空文。不过民人可以在内城设立商铺甚至过夜，但买卖房子还是不行。

清代北京民居

清朝前期，清廷曾多次颁布严旨，禁止汉人购买旗产，也禁止旗人购买民产，其中既包括了田地，也包括了房屋，这就是“满汉不婚”之外另一条重要禁令——“旗民不交产”。

原因很简单，内城旗人的房子都是公房，它没有所有权、只有使用权，买卖手续无从谈起；再有就是，内城的旗人都是按旗、按参领、按佐领分片居住，就算有民人偷偷买下来，那也不敢去住。试想，这周边都是旗人，突然跑出一个陌生人，这可能吗？转手就被举报给抓起来了！

老北京的内城，基本在现在二环以内，也是现在北京城最中心、最昂贵的地块。但很可惜，清朝时的民人不能去内城买房。那么有人要问，民人不能买，那旗人之间可以相互买卖吗？这个倒不是说完全不行，而是有一个过程。

康熙年间，随着旗人人口的不断增长，之前分配的房屋逐渐不敷使用。对于比较零散的住房要求，清廷不再像顺治朝那样实行统一分配，而是改发现钱，让旗人在所属旗界内自行建造。乾隆时期，从东北归入的“新八旗”索伦、厄鲁特等部旗众来到京城，他们也需要大量房屋，于是清廷在分配政策上有所松动，他们可以选择工部建造的房屋，也可以由清廷出钱，在所分旗界内自己买房，或者拨给官地自己建房。

北京民居

清廷在房屋政策上的松动，其实在雍正末年就开始了。雍正十一年(1733)时，清廷出台了一项“房改”政策，就是可以自己出钱将公房买下，变成自己的私产。这样的话，就不会因为调防或其他原因失去自己居住已久的房屋了。这次的“房改”，和上世纪九十年代的那次“房改”有些类似，那就是公家定的房价远低于市场价，这说白了就是福利房的性质。

为了避免有些旗人通过房改牟利，清廷还特别规定：“一人名下认买二三所，或指他人名姓认买者，概行禁止”；“若将认买之房希图获利，本身并不居住、全行拆卖者，永行禁止”。也就是说，一户旗人只允许认买一所公房，严禁冒名购买；买了之后，严禁高价转售，借以谋利。当时，有一些旗人表示反对，因为房价虽低，但也有很多人一次性拿不出那么多钱来。好在乾隆即位后，又出台了分期付款或从俸禄里分期扣款的政策，这次的房改才算得以推行下去。公房变私房后，旗人之间的房产交易也就顺理成章了。

乾隆末年以后，“旗民不交产”的禁令也被逐渐打破。随着内城人口的不断膨胀和政策的松动，一些旗人也开始在外城偷偷买房建房，这些房产无疑和一般民人的房屋一样，都是可以交易的。这样的话，问题就简单了，就是我们平时所认知的房屋买卖了。

北京王府

和现在一样，清朝时也有房产中介，称为“房牙子”。他会帮卖家买家撮合整个交易，等到买卖确认，买卖双方还得上衙门盖大红戳，叫“红契”，表示官方认可了房屋产权的转移。当然，盖戳也不是没有代价的，得交房屋总价3%的交易税，官府才会给盖这个印。完成了这一步，这房子就算过户，交易成功了！

总的来说，到清王朝覆灭前，旗人仍以住内城为主，但在外城买房建房的也有；而因为开店等原因，民人也有住在内城的，但向旗人买房的十分少见。因此，真正打破北京城“旗民分治”局面的，还是中华民国建立后的事了。失去了“铁杆庄稼”的旗人们，别说卖房，就是昔日显赫一时的王府，也大多转入了外人之手。而近日某位北京大妈还标榜自己是正黄旗的，也只能贻笑大方了。

-完-

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